El Gobierno lanzó un nuevo mecanismo para intentar ampliar el acceso a la vivienda propia. La propuesta pone en juego $2 billones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de ANSES, que serán colocados en bancos mediante licitaciones de depósitos a largo plazo.

La iniciativa fue presentada por el ministro de Economía, Luis Caputo, y apunta a resolver uno de los problemas estructurales del mercado hipotecario argentino: los bancos suelen captar depósitos a plazos relativamente cortos, mientras que prestar para comprar una vivienda requiere financiamiento a muchos años.

La idea, entonces, no es que ANSES otorgue directamente los créditos a las familias. El esquema funciona de otra manera: el FGS coloca fondos en las entidades financieras y, a cambio, los bancos deberán utilizar esos recursos para generar nuevos préstamos hipotecarios bajo determinadas condiciones.

Un programa de $2 billones

El monto total previsto para el programa asciende a $2 billones. Los recursos serán adjudicados mediante licitaciones de hasta $200.000 millones cada una.

La primera licitación está prevista para la próxima semana y comenzará con $200.000 millones. Cada banco podrá ofertar hasta el 20% del monto correspondiente a cada licitación y tendrá 90 días corridos, desde la constitución del depósito, para aplicar los fondos al destino establecido.

El programa contempla dos alternativas de fondeo para las entidades:

• A un año: depósitos ajustables por UVA más un spread mínimo de 2,50%.
• A cinco años: depósitos ajustables por UVA más un spread mínimo de 4,50%.

La lógica detrás de este mecanismo es sencilla: si los bancos consiguen financiamiento más estable y de mayor plazo, pueden tener mejores condiciones para ofrecer préstamos hipotecarios que se extienden durante décadas.

¿Cómo serían los créditos para las familias?

Los préstamos que se otorguen utilizando estos fondos tendrán algunas condiciones específicas.

El crédito deberá estar destinado a una primera vivienda, ya sea para su adquisición, construcción, ampliación o refacción.

Además, el programa establece:

• Tasa máxima: UVA + 7,50%.
• Plazo mínimo: 15 años.
• Monto máximo: 150.000 UVA por crédito.
• Destino: primera vivienda.
• Aplicación: adquisición, construcción, ampliación o refacción.

Esto significa que no se trata de un crédito hipotecario de tasa fija tradicional. El capital se actualiza mediante UVA y, sobre ese saldo, se aplica la tasa correspondiente.

Por eso, la evolución de la UVA será uno de los factores centrales para determinar cómo se comportará el préstamo a lo largo del tiempo.

Un ejemplo para entender cuánto habría que ganar

Durante la presentación, Caputo mostró un caso concreto para dimensionar cómo funcionaría el esquema.

El ejemplo contempla una propiedad valuada en US$106.667, con un financiamiento equivalente al 75% del valor del inmueble. El crédito sería de aproximadamente $120,9 millones.

Con un plazo de 25 años y una tasa de UVA + 7%, la cuota inicial estimada sería cercana a $865.000.

Para mantener una relación cuota-ingreso del 25%, el ingreso neto mensual requerido para el grupo familiar sería de aproximadamente $3,46 millones.

El ejemplo permite observar una de las claves del programa: que exista una línea hipotecaria no significa que cualquier familia pueda acceder automáticamente. La capacidad de ingreso, el valor de la propiedad, el porcentaje que financie el banco y la evolución de la UVA seguirán siendo determinantes.

¿Cuántas familias podrían acceder?

Según la estimación presentada por el Gobierno, los $2 billones destinados al programa podrían representar soluciones habitacionales para unas 17.000 a 18.000 familias.

El número muestra que, al menos inicialmente, se trata de un programa de alcance acotado frente a la magnitud del déficit habitacional argentino.

El objetivo oficial, sin embargo, va más allá de la cantidad de créditos que puedan otorgarse en esta primera etapa. El Gobierno busca generar un mercado hipotecario con mayor profundidad y disponibilidad de financiamiento a largo plazo.

El problema que busca resolver el Gobierno

El diagnóstico oficial parte de una dificultad conocida: existe un descalce entre los plazos de los depósitos que reciben los bancos y los plazos de los créditos hipotecarios que deberían otorgar.

Un depósito bancario puede tener un vencimiento relativamente cercano, mientras que una hipoteca puede extenderse durante 15, 20 o 30 años. Para las entidades financieras, financiar esos préstamos requiere contar con fuentes de fondeo que acompañen esos plazos.

El nuevo programa busca intervenir justamente en ese punto.

En lugar de que el FGS compre directamente las hipotecas o asuma el riesgo de cada deudor, el fondo colocará depósitos en las entidades. El riesgo crediticio del préstamo continuará recayendo sobre el banco que lo otorgue.

Un mercado hipotecario todavía pequeño

Durante el anuncio, Caputo destacó que el crédito hipotecario argentino continúa teniendo una participación muy baja en comparación con otros mercados.

Según los datos mencionados por el ministro, el stock de créditos hipotecarios representa alrededor del 2% del PBI argentino, mientras que en Chile alcanza aproximadamente el 27%.

El Gobierno también señaló que el stock de créditos hipotecarios en pesos pasó de unos $7.500 millones al inicio de la actual gestión a aproximadamente $16.800 millones, lo que representa, medido en UVA, un crecimiento del 57%.

La apuesta ahora es acelerar ese proceso mediante una mayor disponibilidad de fondos de largo plazo.

¿Qué hay que mirar antes de tomar un crédito?

El anuncio amplía las herramientas disponibles para financiar una vivienda, pero no elimina los riesgos propios de un crédito hipotecario ajustado por UVA.

Para una familia interesada, además de la tasa anunciada, será importante analizar la evolución de la inflación, el comportamiento de la UVA, la relación entre la cuota y los ingresos y el porcentaje del valor de la propiedad que finalmente financie cada banco.

También habrá que esperar a que las entidades financieras definan las condiciones comerciales concretas de las líneas que ofrezcan.

La primera licitación, prevista para la próxima semana, será un primer indicador de cuánto interés despierta el programa entre los bancos y de qué manera se trasladan los fondos del FGS hacia nuevas hipotecas.

Una apuesta por volver a financiar la vivienda a largo plazo

El nuevo esquema representa un intento de atacar uno de los principales obstáculos históricos del crédito hipotecario argentino: la falta de financiamiento de largo plazo.

Los números iniciales son concretos: $2 billones de fondeo, licitaciones de hasta $200.000 millones, créditos de hasta 150.000 UVA, una tasa máxima de UVA + 7,50% y un plazo mínimo de 15 años.

Ahora queda por ver cuánto de ese dinero llegará efectivamente a las familias y, sobre todo, bajo qué condiciones.

Porque en el mercado hipotecario, conseguir los fondos es apenas el primer paso. El verdadero desafío es convertirlos en créditos que resulten sostenibles para las familias y atractivos para los bancos.